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不動産お役立ち情報

不動産を相続する時の手続きと注意することは?

2018.06.25

遺言が用意されているような場合を除き、相続は突然発生するケースが大半だと思います。 「相続って何からやったらいいの?」とご相談をいただくことも多々あります。ここでは、相続が発生した場合に手続きはどうすればいいのかをご紹介します。特に、一番面倒な不動産の相続についてご紹介していきます。

 

まずは相続財産を把握しよう

相続財産は現金や不動産に限ったものではありません。よく言われるのが現金(預金)や住宅などの不動産と認識されていることが多いですが、それ以外にも相続財産は色々とあります。少しご紹介します。

 

相続財産の種類とは?

相続する財産は大きく分けて以下の4種類になります。

 

①不動産に関するもの

住宅や土地、田畑や農場、駐車場や倉庫などに加えて、借地として貸している土地などもあります。これらは、権利書や固定資産税の明細が年一回送られてくると思います。それらから内容を確認することができますし、その不動産がある市役所等の固定資産税課などに、問い合わせをすれば確認することができます。

 

②お金や証券関係の財産

現金(預貯金も含む)はもちろん、株や有価証券、投資信託などがこれに当てはまります。現金は遺産分割する場合に分けやすくていいのですが、株や有価証券、投資信託については、価値が変動するものなので、相続するタイミングも関わってきます。

 

③動産

車や船舶、家具家電や宝石・貴金属、骨董品などの動かせる財産を指します。株や有価証券などと同じで、相続時の「時価」で遺産分割されます。相続後に価値が上がるものもあれば、下がるものもあるので要注意です。

 

④その他の財産

ゴルフの会員権や電話加入権などの権利がこれに当たります。それ以外に借金や未払いの費用等は、マイナスの財産として相続することもあります。相続財産の確認を怠って、負の財産までも相続しないよう注意が必要です。

 

みなし相続財産って知っていますか?

「みなし相続財産」って聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。上記の相続財産とは違いますが、同じ価値があるもののことを言います。例えば、生命保険や死亡退職金です。被相続人(相続させる側)が亡くなってから発生するもので、これらには相続税がかかってくるので、この計算も忘れずしなければなりません。また、ここでトラブルになるのが、死亡日から3年以内に贈与された財産です。相続税の節税をしようとして生前に相続人へ贈与した財産のことを指しますが、それらは遡って相続税の対象となる「みなし相続財産」となります。相続財産を贈与するのは、このようなリスクも考慮しなければなりません。

 

相続財産で一番やっかいなものは不動産?

一般の相続人以外に、弁護士や司法書士などの士業の方からもよく聞かれますが、不動産の相続についてどうすればいいのか、ご相談をいただくことがあります。なぜ不動産について相談されるのかというと、評価がわからないからです。路線価や固定資産税評価は調べればすぐにわかりますが、それはあくまでも目安なので、実際の不動産価格とはことなります。もちろん、売却して手残りの金額はわかりませんが、どれぐらいの価値があるのかの目処を立てるのには、我々が行う「価格査定報告」が必要です。ちなみに、不動産鑑定士さんに依頼すると費用がかかりますが、弊社は無料で査定します。

 

 

相続財産を確認したら、相続人を確認しましょう

相続人なんか確認しなくてもすぐわかる、という方も多いと思いますが、相続財産の確認と同じで、ここにも落とし穴がひそんでいる場合があります。ウチは大丈夫と高を括る前に、注意点を是非ご一読ください。

 

相続人に関する落とし穴

そもそも、なぜ相続人を確認しないといけないかと言うと、対象となる相続人の全員の同意がなく相続財産の分配を決めてしまった場合、何年後かにその内容を同意していない相続人から、遺産分割協議のやり直しを求められ、それが過去にさかのぼってやり直しになってしまうことがあるからです。遺産分割協議とは、相続人が複数いた場合に誰がどれだけ相続するかを相続人全員が話し合って決めることを言います。そのため、相続人全員が揃うことが前提になりますので、もし万が一、知り得ない相続人がいたとしても時効前に遺産分割協議に対する異議申し立てをされれば、もう一度やり直しになります。すでに遺産の一部を使っていた場合などは補填をしなければなりません。

 

念のため戸籍を取って確認しましょう

相続の場合の戸籍の取得方法ですが、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。出生まで遡るのは、相続人である「子」の存在を確認するためです。ここに落とし穴があり、自分達が知らなかった相続人の存在を確認する場合があります。戸籍謄本を確認するのには、相続人の本籍地のある市町村で戸籍謄本を取得する必要があります。

 

予期せぬ相続人がいる場合

戸籍謄本で相続人の確認をした場合、まれに予期せぬ相続人の存在を知る場合があります。被相続人から一度も聞いていない相続人がいた場合、弊社では専属の弁護士や司法書士を通じて、その相続人とコンタクトを取り、相続の手続きを進めていきます。そのような相続人にすぐに会うことができれば事は簡単ですが、中には行方不明になっていたり、死亡してさらに相続されているケースもあります。そうなると素人ではなかなか解決する事ができませんので、早めにプロに相談することをお勧めしています。費用は掛かりますが、専門家の力を借りることも必要です。

 

 

不動産の査定と売却が相続財産の分割のカギ

相続財産を確認して、相続人が確定すれば、あとはそれを分けるだけです。しかし、不動産はわけることができません。それならば共有名義にしようという方もいますが、これは絶対にしてはいけません。

 

不動産の共有は絶対ダメ?

なぜ不動産の名義を共有にしてはダメなのか?それは、共有名義にするとその不動産を売るのも貸すのも名義人(所有者)全員の同意が必要だからです。誰か一人でも反対すれば、その不動産を勝手に活用することはできませんし、逆に売ったり貸したりしたくても、一人の反対でそれができなくなります。

ある相続の事例を挙げてご紹介します。とあるご家族のお話しで、ご実家をお父様と子供さん5人の共有名義にしていたところ、お父様がお亡くなりになり相続になりました。そのお家は自宅の一部で居酒屋さん営んでおり、お父様と長男ご夫婦がやっていて、その他の兄弟は別々に生活されていました。遺産分割協議になると、兄弟それぞれが遺産について「均等に分配すべきだ」と主張され、長男は「実家は店があるから分けることはできない」と言われましたが、結果的にはその実家を売却されて5等分に分配することになってしまい、居酒屋は廃業になってしまいました。

銀行からの融資などの理由で、住宅を共有名義にすることはよくあることですが、必要でない共有名義は予期せぬトラブルを招く恐れがあります。将来の遺産分割を考慮して、なるべくトラブルが起こらない状況を早めにつくっておきましょう。

 

なぜ相続不動産を現金化するのか?

実家など、これからも住み続けていく不動産を除いて、現金化するケースが多々あります。使わなくなった田や畑、駐車場、賃貸アパートやマンション、倉庫やテナント等ですが、これらを売却して現金にするのは、その後にある遺産分割や相続財産の支払いのためです。

これらのことから、相続においての注意点に気を付けて、手続きを行っていく必要があります。相続が発生してから10ヶ月後には、遺産分割協議書の作成と相続税の申告をしないといけません。10ヶ月もあると安心してはいけません。相続は思いもよらないトラブルに発展することがあり、「こんなはずじゃなかった」と言われるケースをよく目の当たりにします。「ウチは大丈夫」「ウチに限って」と高を括る前に、早めに相続の流れを理解し手続きをすることをオススメします。とにかく相続不動産がある場合には、お気軽にご相談ください。

相続の相談や査定は無料で行います。専門のパートナーもご紹介できますので、悩まずにまずはご連絡ください。

 

株式会社ライブイノベーション

担当:松野

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