売却したいけど高く売れるタイミングが分からない…。

売却を考えていても高く売れる時期と、高く売れない時期がある。
物件によって高く売れる時期は違ってきますので物件ごとにアドバイスをさせていただいておりますが、一般的に査定金額が高くなるケースや値引き交渉を抑える方法はいくつかありますので、その事例をご紹介します。

まずは「入居率が高い」タイミングで販売すること。満室がベストですが、入居率が80%以下の場合は値引き交渉を求められるケースがよくあります。収益物件の販売には「利回り」という収入の目安がありますが、それは主に満室時の「利回り」を掲載することが一般的です。空室が続けばその目安が崩れて、当初の計画よりも家賃収入が得られないことがあります。融資先の銀行からも、その点を指摘されることがあり、融資額の減額や借入れ条件を厳しくされることもあります。

そのため、売却額を下げて欲しいと言われることが多くなってきます。 次に挙げられるのは「築年数」です。アパート・マンションには決められた耐久年数があり、一般的にはその年数までは資産価値があると考えられています。銀行の融資もその年数までをひとつの目安にしており、それ以上の期間を超えることは他の特別な要因がない限り、難しいと言われています。借入れ期間が短くなると、同じだけの融資を受けた場合でも毎月の返済額が変動します。

例えば、5,000万円を借入れするとして、返済期間が10年の場合と20年の場合、単純に返済期間は半分になります。金利の支払いは10年の返済が少なくなりますが、毎月の支払いは20年のケースが当然安くなります。 賃貸物件は先程の「入居率」でも挙げたように、部屋が空くことが大きなリスクです。支払い額が大きいと、赤字になってしまうこともあります。

そのため、借入期間は購入側にとってとても大きな要因になりますから、高く売りたい場合には、なるべく早い時期での売却がオススメです。

空室を減らすためにどうすればいいか

賃貸経営の一番のリスクは空室だとお伝えしましたが、それなら空室を減らして満室にするためにはどうすればいいか。色々な方法がありますし、物件によっても異なるので一概には言えませんが、賃貸仲介を長年やってきた経験と実績から色々なアドバイスをさせていただきます。

不動産会社といってもそれぞれ得意分野があり、どの業者も全ての不動産に精通しているわけではありません。医療でも内科や外科、小児科や歯科などと分かれているように、賃貸物件のことは賃貸物件についてよく知っている業者へ相談することのが良いでしょうし、またその先の売却が目的であれば、その道のプロへ依頼することを良いに決まっています。

大事なことは「何のために空室を減らすか」です。ただ単に満室にするだけなら、家賃を大きく値下げをするとか、室内をリフォームすることで入居者は付きやすくなりますが、それでは高く売ることには繋がりません。

当初の目的を見失わず、アパート・マンションを「高く売る」ために空室を減らすにはどうするか、この点に注意して進めていく必要があります。家賃収入が減ることや経費を多くかけることで、売却後の利益が減ってしまう可能性があります。不動産会社に言われるがままにならず、慎重に進めることが大切です。

マンションを売却した際に発生する消費税がどのくらいか心配です…。

アパートやマンションを売却した際には、色々な税金が発生する場合があります。例えば、売買契約時の「印紙税」や所有権移転時の「登録免許税」、売却時の「譲渡税」や、「消費税」なども考えられます。

売却をスタートする前には、売却後にこれらの税金がどうなるのかもご紹介することができます。売却前なのであくまでも概算にはなりますが、どのくらい経費がかかるのかを算出することで、手取額を把握することができ、税金を差し引いた「手残り額」がどれぐらいになるかを計算することができます。

弊社が高く売ることにこだわるのは、売却金額を高くすることではなく、最終的な「手残り額」を多くすることです。少しでも多くの「手残り額」を得ることと安心して売却することが、何よりも売主様のメリットになります。それらを当初から相談しながら、計画的な販売活動を行っていきましょう。