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不動産お役立ち情報

不動産について離婚のよくある質問

2018.07.19

 

今や3組に1組は離婚すると言われていますが、その際によくご相談をいただくことがあります。もちろん、離婚についての相談ではなく、不動産についての相談です。一緒に建てたマイホームや所有する土地、マンションなどについて、どうすればいいのかと相談をいただくことが多くあります。

 

今回は、今まさにそのような問題に直面している方、もしくは直面するかもしれない方々に対して、どのように対応すればいいのかを少しご紹介したいと思います。決して他人事と思わずに、友人や知人の方にもそっと教えてあげてください。

 

財産分与ってなに?

 

財産分与って聞いたことある方も多いと思います。例えば、離婚した妻に対して、夫が財産を分け与えることを指しますが、お金や家や家財道具、車などがその対象となる財産になります。

その他に株や有価証券などもありますが、一番面倒なのが不動産です。なぜなら家や土地、マンションは簡単には分けられないからです。特に、住宅ローンが残っている場合はなかなか簡単にはいきません。

 

 

住宅ローンが残っている場合はどうなるの?

 

マイホームを購入する時は、大半の方が住宅ローンを組むと思います。離婚の時にはこの住宅ローンがとてもネックになります。なぜかというと、住宅ローンが残っていれば、何でも好き勝手にすることができないから。家を売るにしても、住宅ローンより安く売れれば残りのお金を支払わなければいけないし、それができないなら、簡単に売ることもできません。

 

そうなると、一番大きな財産である家を分けることができません。裏を返せば、一番大きな負債が実は家ということになります。住宅ローンの返済ができるかは、まずローンがいくら残っているのかを調べること。その次にいくらで売れるのかを査定することです。この場合の売却についてはこちらをご覧ください。

 

住宅ローンどうすればいいの?

 

 

住宅が共有名義の場合はどうなるの?

 

住宅を夫婦それぞれの名義にしている場合、離婚するだけでは名義の変更はされませんから、夫婦で話し合いどうするのかを決めなければいけません。そして、離婚をして別々の生活になるので、共有名義のままにしておく訳にもいかないと思います。なぜなら、住むことがない家の住宅ローン固定資産税の支払いを続ける事を望む人はいませんし、次の家を所有するのにもネックになるからです。

 

離婚をキッカケに住宅を財産分与したいのであれば、どちらか一方に名義を移すか、売却してそのお金を分けるしか方法はありません。共有名義のままでは、相手の同意が得られないと何も決める事ができませんし、そのままの状態にしておくこと自体がお互いの希望では無いでしょうから、早めに決断することをお勧めします。

 

夫の名義を妻に移すことは可能?

 

先程の説明の通り、夫の名義になっている分を妻に移すことは可能です。よくあるのは、マイホームをどちらが住み続けるのか。住み続ける側の名義に変更することになると思いますが、その時にネックになるのが、先ほど説明した住宅ローンです。

 

例えば、奥さんの名義に変更して奥さんが子供さんと住み続けることを望んでいるとしても、住宅ローンがご主人の名義であったり、共有で住宅ローンを組んでいる場合、簡単に変更することができません。住宅ローンを完済するか、奥さんが単独で残りの住宅ローンを組むしかありませんが、支払いのことを考えるとなかなか難しいと思います。

 

 

住宅ローンが残っている場合の財産分与はどうすればいいの?

 

離婚で不動産の相談を受ける場合、大半の相談がマイホームをどうすればいいか、という話です。住宅ローンが残っている場合、そのローンをどうするかが一番の問題になります。その住宅ローンの問題に対して、アドバイスさせていただきます。

 

自宅は売るのが一番!

 

「思い入れのある自宅を簡単に売るなんて・・・」という方もいるかと思いますが、高額な住宅ローンの事を考えると売却するのがベストだと思います。家や土地は簡単に分ける事ができませんし、ましてやローンが残っているのなら、今後の支払いをどうしていくのかを考え無いといけません。なるべく早くローンを完済して、財産分与するのが一番の解決策だと思います。

 

しかし、売却額よりも住宅ローンの残高が多い場合は、売却してローンを一括で完済することができません。これを一般的にアンダーローンと言います。アンダーローンの場合は、自己資金か身内の援助などで資金を用意し、残りのローンを一括で支払わないと住宅の抵当権(銀行の担保)が消せません。

抵当権が消えないと売却することができませんから、まずはローンがいくら残っているのかを調べて、次にいくらで売れるのかを確認する必要があります。

 

まずは自宅がいくらでうれるのか査定を!

 

売却査定はどこの不動産屋さんでも受け付けてくれますが、注意することがあります。よく数社から査定を取る方がいらっしゃいますが、車や家電などと違って、査定額=売却額ではありません!査定額はあくまでも、その金額ぐらいで売れると思われる目安なので、一番高いからといって安易に任せると後で大変なことになります。

 

単に売る事だけを考えている業者ではなく、これまでの経緯や、あなたにとってどのような売却になることが望ましいのかを考えて動いてくれる業者を選ぶことが大切です。売却後はどこに住めばいいか、賃貸なのか購入なのか、予算はいくらぐらいなら出せるのか、学校区や通勤のことはどうか、そのような次の生活についてのことも一緒に考えてくれる不動産業者を選ぶことをお勧めします。

 

 

名義変更をする場合の注意点

 

住宅ローンが無い場合は、共有名義になっている自宅や不動産を、どちらかへ名義変更すれば手続きは完了します。その場合、離婚前に名義変更をするケースと、離婚後に名義変更をするのとでは少し状況が変わってしまいます。離婚前か離婚後か、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

 

 

離婚前に名義変更をするメリット・デメリット

 

離婚前に名義変更をする場合、財産分与ではなく「生前贈与」になります。意味としては、離婚後に財産を「分ける」のではなく、婚姻関係のある状態なので「あげる」ことになります。そのため財産分与には無い贈与税が発生します。贈与する不動産にもよりますが、居住用不動産であれば2,000万円までの特別控除がありますので、そのような控除を利用されることをお勧めします。

 

また、もらった側は所得税の支払いをする必要があります。これも建物であれば1,200万円、土地は別途計算方法がありますが、控除される制度がありますから利用されることをお勧めします。贈与の場合、住宅は居住用不動産の控除がありますが、それ以外は税金の対象となりますので、複数の不動産を贈与する場合は注意が必要です。

 

名義変更は離婚後がおトク??

 

離婚後に名義変更をする場合、贈与税や取得税はかかりません。この点は離婚前よりもメリットと言えるかもしれませんが、その代わり譲渡税が発生する可能性があります。譲渡税の場合も贈与税のように控除される要件がありまして、居住用財産であれば3,000万円まで控除されることになります。

それと、どちらの場合にも登録免許税は発生しますので、その点はご留意ください。しかし、贈与税や取得税に比べると3,000万円までの特別控除もありますし、税金の支払いに関して言えば、離婚前より離婚後の手続きの場合がおトクと言えるのではないでしょうか。

 

 

離婚を迎えた状況でどちらを取るか比べて選択できる余裕はないかもしれませんが、財産分与における不動産は、とても大きな問題です。簡単に処理できるものではありませんので、安心して相談できる不動産業者を選び、新生活のことも考えながら進めていきましょう。

不動産に関するご相談、価格査定は無料で行っております。まずはお気軽にご相談から初めていきましょう。

 

 

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担当:松野

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