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不動産お役立ち情報

苦しい賃貸経営、もう卒業しませんか?

2018.10.30

長年賃貸経営を続けてローンもある程度減ってきた。でも、周辺には新しいアパートやマンションが増えて入居率が悪くなったり、家賃を下げたりしないと入居しない・・・。リフォームにも費用がかかるしどうしよう・・・。そんな悩めるオーナーさん、もしくは賃貸アパートを相続されたご家族にアドバイスいたします。

 

 

 

賃貸経営はますます厳しくなる?

わが国、日本の人口は2006年に最も多い時期を迎えており、これからは緩やかに減少していくそうです。7年後の2025年には、今より600万人も減少するだろうと、国立社会保障・人口問題研究所が発表しています。この状況下で、賃貸経営を勝ち抜いていくのはいっそう厳しい道であるということが予測されます。

 

 

 

人口減少の影響

現在、日本の空室率は25%前後という時代。今後の人口減少により、2040年には空室率が40%に達するというデータも。新規着工件数と取り壊し件数がこれまでと同様の水準で続くのか?と問われれば、そこは残念ながらクエスチョンです。しかし、少なくとも人口減少の影響を甘く見てはいけないということになるでしょう。

 

 

未婚世帯や実家暮らしの増加

年々増加する未婚世帯。未婚世帯が増加するとファミリー物件の需要は自ずと低くなるでしょう。また最近では、実家暮らしの学生も多く、学生向けマンションの運営も厳しい局面に立たされることがあるかもしれません。この30年で「実家暮らし独身層」は、なんと3倍にも膨れ上がっているというデータもあるほどです。

 

 

しかしライバルは増えている

上記のように人口減少や、実家暮らし独身層が増加しているにも関わらず、賃貸住宅建設は増加の一途をたどっています。それはなぜなのか?現在、約6割の新婚世帯が賃貸住宅に住んでおり、「結婚後は、親とは同居せず自分たちのライフスタイルを楽しみたい」「持ち家のローン返済で生活を圧迫されたくない」など理由が挙げられます。また昭和50年前後のベビーブーム時に誕生した「団塊の世代ジュニア」が、独立期と婚期を迎えているのも要因のひとつ。さらに、高齢化社会に向けての「高齢者向け賃貸物件」も増えており、ライバルは増え続けているのです。

 

 

思い切って卒業してみては?

 

不動産投資で大きなリスクとなるのが空室の問題。入居者がつかずに空室になると、家賃収入はゼロとなってしまいます。空室期間が長引くとローンの返済が滞る事態になりかねません。しかし、家賃を下げると収益が悪化するため、赤字経営に転じることも起こります。今後の賃貸経営を懸念されている方は、これを機に思い切って売却するのも1つの手かもしれません。

 

 

入居率アップもそろそろ限界なら売却してみては?

この記事をお読みの方の中には、入居率を上げるために奮闘していらっしゃる方もいるかもしれません。防犯対策を強化したり、設備を入れ替えたり、リノベーションしてみたり。しかし、あれこれ悩んでも入居率がアップしない場合、それは根本の部分に原因があるのかもしれません。それは、立地であったり間取りであったりするわけですが、努力してもどうにもならなくて思い悩んでいる方にこそ、売却という選択肢を検討して頂きたいと思います。

 

 

増税前の今だからこそ決断を

なぜこうも売却の話をするのか。それは増税前の今だからこそなのです。消費税10%法案は来年の10月からの開始が決まっており、売却を考えるのであれば、早くから手続きを進めないと増税時期に差し掛かってしまう可能性があるのです。そうなると、様々な諸経費(売却利益に対する譲渡所得税や住民税、不動産登記抹消の登録免許税、仲介業者に支払う仲介手数料など)に10%の税率が加算されてしまうので注意が必要です。

 

 

時間が経てば安くなるだけ

賃貸物件にありがちなのが、築年数を重ね「個性のない物件」になってしまうことです。物件において個性とは、“入居者を惹きつける魅力”と言い換えることができるので、古くなっていくにつれ、入居者に選んでもらえる工夫を取り入れることが必要になります。そういったメンテナンスに手が回らなくなると、当然、空室は増えてしまいます。同時に築年数もかさんで、売却価格も安くなってしまうので気をつけましょう。

 

 

面倒な手続きはお任せ下さい

 

「売却って面倒くさそう!」そうお思いの方もいらっしゃいますよね。確かに、面倒くさくないといえば嘘になりますが、そこはご安心下さい。私たちプロが責任を持って対応致します。

 

 

入居率が低くても大丈夫

「空室の多い赤字物件を手放したい」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。賃貸中のまま売却するのか、空き家にして売却するのかなど、お持ちの賃貸物件を最大限に生かした方法をご提案させて頂きますので、まずはお気軽にご相談下さい。

 

 

面倒な手続きはお任せ下さい

「管理会社に賃貸管理を依頼する手続きってどうやるの?」「入居者への案内はどうしよう」賃貸住宅の売却には、様々な不安がつきものです。前述したような、面倒な切り替え手続きは弊社が一括して代行いたしますのでどうぞご安心下さい。

 

 

査定は無料!まずはお気軽にご相談を

相続した不動産を売却する場合は相続登記が必要なので、通常の不動産売却よりも手続きが少し複雑になります。相続を扱った経験があり、相談に誠実に対応してくれる担当者がいる不動産会社を選ぶことが大切です。ライブイノベーションでは、これまでの豊富な経験・知識・ノウハウをもとに、無料で査定を行っております!この機会に是非ご相談下さい。

 

 

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担当:松野

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売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です!!