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不動産お役立ち情報

賃貸アパート・マンション経営、いつまで続ける?

2018.08.22

 

 

 

アパート・マンションに限らず不動産経営をしているオーナーさんから多くの相談や質問を受けることがあります。入居率の低下や経費の問題などそれらは多岐に渡りますが、「賃貸経営のやめどき」って考えたことはあるでしょうか?今回はオーナーさんからよくいただくご質問をもとに、個人的見解を含めた内容ですが、いつか来る「賃貸経営のやめどき」について少しアドバイスさせていただきます。

 

1賃貸アパート・マンションっていつまでやるもの?

 

賃貸アパート・マンションは新築してから20〜30年といった長期に渡って運営していくものです。長い時間を費やしながら家賃収入を得る反面、入居者の入れ替わりや室内外の修繕など、色々な費用が発生し多くのオーナーさんは大変苦労されております。新築からのオーナーさんであれば、借入れの支払いが終わればひとつの区切りとしてアパート経営を終えることを考えるかもしれませんが、途中からのオーナーさんはいつまで続けるか判断が難しいと思います。

そこで、賃貸経営はいつまで続けて終える区切りとなるポイントはどこかをご紹介します。

 

コストがペイできたらなるべく早くやめるべし!

 

ほとんどのオーナーさんが、銀行から借入れをして賃貸経営をしていると思いますが、ひとつの区切りとしては、銀行借入れが終えるタイミングが一番ではないかと思います。「借入れが終わってからが利益じゃないか」と言われる方もいると思いますが、その場合、収益が上がるため税金が高くなりますし、銀行はそれを理由にリフォーム費用などの借入れを言ってくることも多いので、ズルズル長引かせないためには、このポイントが一番だと思います。

 

リフォームで借入れを延長するのっておトクなの?

 

投資用物件を購入したオーナーさんが、銀行借入れを早く終えた場合に室内などのリフォーム費用を再度借入れして賃貸経営を続ける場合がありますが、これは当然ながら計画が重要になります。どちらかと言うと、この手法は賃貸経営に慣れたオーナーさんが取る手法で、素人オーナーさんは止めておくことをオススメします。

 

入居率の低下や予期せぬ費用が発生するなど、予定通りにならないケースを想定できなければ、うまくいかないからです。まずは当初の支払いを完済するまでが、望ましい賃貸経営のゴールです。

 

 

 

アパート・マンションの修繕ってどこまでかければいいの?

 

購入時や先程のようなローン完済後に限らず、室内外の劣化や損傷によって修繕工事を行うことはよくあります。最近では、オシャレなリノベーションを行うこともよくありますが、あまり費用をかけ過ぎても回収できなければ意味がありません。例えば、部屋1室にかけるリフォーム費用は3〜5年程度が目安と言われています。家賃が5万円の部屋なら、リフォーム費用は180〜300万円までに抑えるべきです。

 

どうしても大掛かりな修繕が必要であれば、物件全体の収益や回転率、その他の支払いなどを考慮して回収年月を算出しなければいけませんが、賃貸経営ですから、部屋の見栄え以上に経営状態をうまく回すことを一番に考えましょう。住むのはあなたではなく、賃借人ですよ。

 

 

賃貸アパート・マンションは今でも売れる?

 

1〜2年前に比べ、不動産投資の融資の大幅な増加や某ス◯◯銀行の影響で、今は非常に賃貸アパート・マンションに対する融資が厳しくなり、その影響で賃貸物件が売りにくくなっています。しかし、この先もこれらの要因が全て改善され、融資が付きやすくなるようなことは難しいと思われるので、売却を検討しているのであれば早めに売ることをオススメします。

毎年全国的に、賃貸アパート・マンションの建設は進んでいます。早めに手を打たないとローンだけが残って、空室が続く物件を抱え悩み続けることになります。実際に資金難で打つ手がない物件のオーナーさんも多く見てきました。先程も言ったように、賃貸経営をうまく回すことがオーナー業の目的です。物件に対する思い入れや、確実性のない計画に希望を持たず、もうダメだと思う場合はすぐに売却しましょう。お給料や年金を賃貸経営の資金にあてるようなことは絶対してはいけません。

 

まとめになりますが、少子化で人口減少が続いている中、賃貸物件の数はこれまでと変わらず増え続けています。現在ある物件の入居率を上げるために、管理会社が手を替え品を替え改善を続けていますが、将来的にはとても賃貸経営を続けていくのは困難だと思われます。

 

資金力や経験のあるベテランオーナーさんを除き、一般オーナーさんは賃貸経営のピリオドを打つ時期を考えないといけません。そのままにしておいて今後の状況がより良くなることはまずありませんから、早めの行動をオススメします。売却に関する相談や価格査定は無料ですので、お気軽にご相談ください。相続予定のオーナーさんのご家族さんからの相談でもOKです。まずはお気軽に相談してください。

 

 

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